Alles over huurverhoging en -verlaging

Ieder jaar worden de huren in Nederland aangepast aan de stijging van kosten en de inflatie. Verhuurders mogen de huur één maal per jaar aanpassen en de Nederlandse overheid bepaalt hoeveel de huren maximaal mogen stijgen. Voor 2023 geldt ook een eenmalige huurverlaging voor huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum. Al onze huurders ontvangen voor 1 juni 2023 een brief waarin staat of de huur omhoog of omlaag gaat.

Op deze pagina lees je meer over:

• de huurverhoging
• hoe je eventueel bezwaar kunt aantekenen 
• de eenmalige huurverlaging (2023)

Betaalbaar wonen bij Trudo

Bij Trudo vinden we het erg belangrijk dat wonen betaalbaar blijft. Dit jaar (2023) verhogen we onze sociale huren daarom beperkt met 2,2% en onze geliberaliseerde huren met 3,1%. Daarmee blijft de huurverhoging voor klanten van Trudo een stuk lager dan de huurverhoging die we van de overheid mogen vragen.

We doen dit volgens de afspraken die we hebben gemaakt met het Klantenplatform van Trudo. 

We stellen huurders al tientallen jaren in staat om een huurverhoging te krijgen die gelijk is aan de inflatie, 95% van onze huren ligt onder de eerste aftoppingsgrens (€ 647,19 in 2023) en we verduurzamen onze woningen zónder huurverhoging. We streven namelijk naar zo laag mogelijke woonlasten voor jou.

Huurders in sloopgebieden

Voor huurders die in gebieden wonen waar gesloopt gaat worden en waar een concrete sloopdatum is aangezegd, verhogen we de huur niet. Deze huurders, plus de huurders in bezit van een leegstandscontract, krijgen dus helemaal geen huurverhoging.

Hoe wordt de huurverhoging berekend?

Om de huurverhoging te bepalen wordt de kale huur op 30 juni vermenigvuldigd met het in de brief genoemde huurverhogingspercentage. Voor sociale huurwoningen is dit maximaal 2,2% en voor geliberaliseerde huurwoningen is dit maximaal 3,1%. De uitkomst hiervan wordt opgeteld bij de huur van 30 juni en vormt daarmee de kale huur die wij vanaf 1 juli bij onze huurders in rekening brengen.

Een rekenvoorbeeld:

Bedraagt de kale huur op 30 juni € 633,20 dan wordt het bedrag van de verhoging bepaald door € 633,20 te vermenigvuldigen met 2,2%. Als berekening ziet dat er als volgt uit: € 633,20 × (2,2/100) = € 13,93. De huurverhoging per 1 juli is daarmee € 14,24.

Vanaf 1 juli brengen wij daarom € 647,13 (€ 633,20 + € 13,93) in rekening.

Bezwaar huurverhoging

Zoals bij elke woningcorporatie worden onze huurprijzen jaarlijks per 1 juli verhoogd. We proberen deze verhoging tot een absoluut minimum te beperken en doen dit volgens heldere en eerlijke afspraken (o.a. met het Klantenplatform). Toch kan het zijn dat je het niet eens bent met de opgelegde huurverhoging. Je kunt dan bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging, al heb je daar wel een geldige reden voor nodig. Geldige redenen voor bewaar zijn:

• door de huurverhoging overschrijdt je huur de maximale huurprijsgrens op basis van het woonwaarderingsstelsel;
• er loopt een procedure huurverlaging op grond van onderhoud bij de Huurcommissie, of de Huurcommissie heeft hierover al een uitspraak gedaan;
• Trudo wil binnen twaalf maanden na de laatste huurprijswijziging de huur opnieuw wijzigen (let op: dit geldt voor de kale huur, niet voor de maandelijkse voorschotten voor de servicekosten);
• het voorstel voor huurverhoging kwam te laat; dit dient twee maanden voor het ingaan van de huurverhoging bij je binnen te zijn;
• de huurverhoging is hoger dan wat wettelijk is toegestaan;
• er staan onjuistheden in het voorstel huurverhoging.

Je kunt overigens geen bezwaar maken tegen de huurverhoging wanneer er sprake is van onderhoudsgebreken. Heb je bezwaar tegen de verhoging omdat je woning qua onderhoud ernstige gebreken heeft, dan kun je bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging aanvragen. Dat kan het hele jaar door. Voor meer informatie hierover: kijk op www.huurcommissie.nl. 

Bezwaar maken met modelbrief

Is één van de hierboven opgesomde redenen van toepassing op jouw situatie, download dan de modelbrief Bezwaarschrift Jaarlijkse Huurverhoging en stuur deze vóór 1 juli naar ons op, Postbus 360, 5600 AJ te Eindhoven, of e-mail de brief naar wonen@trudo.nl

We onderzoeken je bezwaar uiterst zorgvuldig. Blijkt het dat we inderdaad een fout hebben gemaakt en heb je dus met een geldige reden bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging, dan nemen we onmiddellijk contact met je op en passen we het huurverhogingsvoorstel aan. Als we het niet met je bezwaar eens zijn, dan sturen we je bezwaarschrift door naar de onafhankelijke Huurcommissie, die vervolgens binnen zes weken uitspraak zal doen. Zolang de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan, hoef je de verhoging van de huur niet te betalen. Natuurlijk dien je wel gewoon je oude huurbedrag te betalen. Mocht de Huurcommissie ons echter in het gelijk stellen, dan zal je alsnog de niet-betaalde huurverhoging moeten voldoen.

Bezwaar ná 1 juli?

Wil je na 1 juli nog bezwaar maken tegen de huurverhoging, neem dan direct contact op met de Huurcommissie. Dat wil zeggen: als je de huurverhoging nog niet hebt betaald! Heb je die verhoging wel al betaald, dan ben je namelijk juridisch gezien akkoord gegaan met de verhoging.

Heb je de huurverhoging van juli niet betaald, dan ontvang je voor 1 oktober alsnog een (aangetekende) brief met het huurverhogingsvoorstel. Je kunt dan nog tot 1 november bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie. Tot die tijd zal je niet aangemaand worden voor het huurverhogingsbedrag, maar natuurlijk wel voor de oude huurprijs.

Huurverlaging 2023

Dit jaar gaat voor sommige huurders de huur niet omhoog, maar juist omlaag. Deze huurverlaging naar € 575,03 per maand geldt voor huurders met een 'laag' inkomen. Al onze huurders krijgen voor 1 juni 2023 een brief waarin staat of de huur omhoog of omlaag gaat.

Heb ik recht op de eenmalige huurverlaging?
Je hebt als Trudo-huurder recht op een eenmalige huurverlaging als je aan de volgende voorwaarden voldoet:

• Je huurt op 1 maart 2023 een huurwoning van Trudo
• De kale huur is op 1 juli 2023 meer dan € 575,03, maar minder dan € 808,07 per maand
• Je hebt (als huishouden) een 'laag' inkomen

Wat is een laag inkomen?
Een laag inkomen is een (gezamenlijk) jaarinkomen van maximaal 120% van het sociaal minimum. Alle huisgenoten tellen mee voor het gezamenlijk inkomen, behalve inwonende kinderen die op 1 januari 2023 jonger dan 27 jaar waren.

Huishouden	Inkomensgrens (120% sociaal minimum)
Huishouden van 1 persoon die geen AOW krijgt	€ 23.250
Huishouden van 1 persoon die AOW krijgt	€ 24.600
Huishouden van 2 of meer personen die allebei geen AOW krijgen	€ 30.270
Huishouden van 2 of meer personen van wie minimaal 1 persoon AOW krijgt	€ 32.730

 

Waarom vraagt Trudo gegevens van mij op bij de Belastingdienst?
De Belastingdienst laat Trudo weten of je als huishouden wel of geen recht hebt op huurverlaging. Als de Belastingdienst ons vertelt dat je op basis van inkomen in aanmerking komt voor een huurverlaging, dan verlagen wij de huur. Jouw kale huurprijs wordt dan € 575,03 per maand.

Hoe moet ik huurverlaging aanvragen?
De Belastingdienst heeft Trudo laten weten welke huurders in aanmerking komen voor een huurverlaging. De Belastingdienst heeft het jaar 2021 als uitgangspunt genomen. Als je in 2021 een laag inkomen had, dan hoef je niets te doen. Je krijgt vanzelf bericht van Trudo over de huurverlaging.Had je in 2021 geen laag inkomen, maar nu wel? Of had je op basis van je inkomen over 2021 een verlagingsvoorstel verwacht maar dit niet voor 1 juni 2023 gekregen? Dan kun je zelf op basis van je actuele inkomen een verzoek doen aan Trudo om de huur te verlagen. Gebruik daarvoor het formulier aanvragen huurverlaging. Zorg dat je het formulier volledig invult en dat je alle gevraagde documenten aanlevert. Anders kan het formulier niet in behandeling genomen worden. Je ontvangt binnen drie weken na ontvangst schriftelijke reactie. 

Een rekenvoorbeeld
Je huurt een woning van Trudo en de ingangsdatum van jouw huurovereenkomst is 1 maart 2023 of eerder. De kale huurprijs  bedraagt € 630 per maand. Jouw gezamenlijk huishoudinkomen was in 2021 meer dan 120% van het sociaal minimum, maar is nu lager. Over de afgelopen zes maanden verdiende je in totaal € 10.000 en je beschikt over specificaties om dit aan te kunnen tonen.

Je hebt recht op huurverlaging omdat:

• De kale huur meer is dan € 575,03 per maand
• Je over de afgelopen 6 maanden minder verdiende dan de helft van € 23.250

Je moet de huurverlaging wel zelf aanvragen omdat jouw inkomen in 2021 te hoog was. Trudo weet niet dat jouw inkomen nu lager is.

Wanneer gaat de huurverlaging in?

Wanneer je een aanvraag doet voor huurverlaging, dan ontvang je binnen 3 weken na ontvangst van een volledig verzoek een reactie van ons. Voldoe je aan de voorwaarden dan ontvang je een voorstel tot verlaging van ons. De verlaging gaat in op de 1^e dag van de 2^e maand na de datum van het voorstel. Dit heeft de wetgever zo bepaald. De verlaging gaat dus ook niet met terugwerkende kracht in.

Voorbeeld

• Je dient op 25 april een volledig verzoek voor huurverlaging in. Trudo reageert binnen 3 weken. Je ontvangt in de loop van mei een verlagingsvoorstel als je aan de voorwaarden voldoet. Je bent vanaf 1 juli de lagere prijs verschuldigd.
• Je dient 3 mei een volledig verzoek voor huurverlaging in. Trudo reageert binnen 3 weken. Je ontvangt eind mei een verlagingsvoorstel als je aan de voorwaarden voldoet. Je bent vanaf 1 juli de lagere prijs verschuldigd.