HOME > Over Sint Trudo > Visie > 2. Mixed income

Mixed income

De vraag is aan de orde of we met de ambitie 'betaalbare huisvesting' (let op: zowel huur als koop) voor huishoudens met een bescheiden inkomen kunnen volstaan. We hebben de stellige indruk dat dit voor veel corporaties de belangrijkste kernactiviteit is. Alhoewel Trudo in de regio Eindhoven de 'laagste' huren heeft en als enige de huren de afgelopen 20 jaar slechts (gemiddeld) inflatoir verhoogd heeft, is het thema 'betaalbaarheid' nooit prioriteit nr. 1 geweest. En vanuit de status quo ten tijde van de fusie van Sint Trudo en het gemeentelijke woningbedrijf per 1 januari 1994 konden we ook niet met deze ambitie volstaan. 'Betaalbaar' waren de Kruidenbuurt, Woensel-West, De Bennekel, Lakerlopen, Doornakkers en Genderdal en andere buurten waar Trudo bezit had. Maar dat was ook, een beetje uitvergroot, de 'enige' kwaliteit van die plekken. 

Kenmerkend voor deze buurten van het voormalige Gemeentelijke Woningbedrijf was de enorme concentratie van ‘de onderkant' van de Eindhovense samenleving. En dan hebben we het niet alleen over de armoede, maar ook het asociale gedrag en de criminaliteit. Daar kwam bij dat vanaf de 2de helft van de jaren zeventig het homogene karakter van die buurten geleidelijk aan verdwenen was en had plaatsgemaakt voor een enorme heterogeniteit met oplopende spanningen tussen de uiteenlopende bevolkingsgroepen. Activiteiten gericht op het maken van verbinding tussen die groepen en het tot stand brengen van nieuwe vormen van sociale cohesie waren niet aan de orde. 

Studies in de Verenigde Staten wijzen uit dat de concentratie van armoede de afgelopen 40 jaar verdrievoudigd is. Alhoewel de publicaties in de pers over gentrification de indruk wekken alsof de lagere inkomens overal vogelvrij zijn, blijkt uit onderzoek aldaar het tegenovergestelde. Slechts 9% van de buurten waar in 1970 de armoede geconcentreerd was, zijn (qua inkomen) toegegroeid naar het landelijk gemiddelde. In andere landen zien we vergelijkbare tendensen. Alom kan de conclusie getrokken worden dat 'geografie' ertoe doet: 'geografie matters'. Grabinksy & Butler concluderen: 'being poor is obviously bad, but being poor in a really poor neighboorhoud is even worse'. Jargowsky van The Century Foundation heeft het in dat verband over een 'double disadvantage'.

Veel wetenschappers zijn al jarenlang bezorgd over de impact die de geografische concentratie van armoede heeft op kinderen. Uit verschillende recente studies, onder meer van Sampson & Sharkley, kan de conclusie getrokken worden dat die dramatisch is. In alle opzichten scoren kinderen die in een dergelijke omgeving opgegroeid zijn substantieel lager dan hun leeftijdgenoten in betere buurten: lagere opleidingsniveaus, meer schoolverlaters, vroegere zwangerschappen, lagere inkomens e.d. Richard Florida cs. vinden die concentratie zelfs een belangrijkere bedreiging voor de steden dan de inkomensongelijkheid in de States en Canada.

De econoom Joe Stiglitz heeft beargumenteerd dat 'inequality' een (politieke) keuze is.

Datzelfde geldt voor de concentratie van armoede. Jargowsky daarover: 'concentration of poverty is also a choice, whether we want to admit it or not. Concentration of poverty is the product of larger structural forces, political decisions and institutional arrangements that are too often taken for granted'.

In de New York Times heeft zich een fors debat afgespeeld over die concentratie van de onderkant. Edsall heeft de knuppel in het hoenderhok gegooid met het betoog dat de 'housing industry' in belangrijke mate verantwoordelijk is voor die concentratie. En onder de 'housing industry ' verstaat hij het conglomeraat aan instellingen (waaronder de housing associations), bestuurders, partijen die de status quo van die buurten in stand houden of versterken.

Naar aanleiding van de rellen in LA ca. 20 jaar geleden zijn in de USA voor de lagere inkomensgroepen uit deze buurten de 'vouchers' ingevoerd. Met behulp van die vouchers is het in theorie mogelijk dat deze gezinnen verkassen naar een betere buurt. 'Upward mobility' is de onderliggende strategische keuze. Als Trudo beschikken wij niet over de tools om dat in de volle breedte te faciliteren. Wel hebben we met de herhuisvesting van huishoudens uit de slooplocaties, zoals Kruidenbuurt en Woensel-West, bij velen de wens vervuld om naar een 'betere' buurt te gaan. Het is voor Trudo altijd een belangrijk doel geweest om die concentratie van de onderkant te beëindigen en na 20 jaar zijn we daar, tegen de stroom in, redelijk in geslaagd. Het borgen van 'mixed income', menging van huishoudens met een bescheiden inkomen met de middeninkomens, is misschien wel de belangrijkste 'unieke' toegevoegde waarde die Trudo naar de toekomst heeft. Want het effect van alle maatregelen van dit liberale / sociaal democratische kabinet  is dat sociale complexen opschuiven in de richting van 'concentratie van de onderkant'. En voor de goede orde: ook de bijzondere klanten worden in die mixed income complexen en buurten gehuisvest. De debatten met onze stakeholders  laten zien dat we ook daarvoor meer dan 75% draagvlak hebben. 

En dan is het des te schrijnender dat (uitvoerende) activiteiten ter bevordering van de 'sociale stijging' niet langer tot het domein van de corporaties behoren, tenzij die activiteiten op termijn een positief effect hebben op de vastgoedwaarde van het woningbezit. Het zal niemand verbazen dat we daarvan in Woensel-West overtuigd zijn, evenals in de Kruidenbuurt en de Bennekel. In de evaluatie van de moord op Freddie Gray door de politie in Baltimore was voor ons de meest treffende zin: 'These young men have potential, but no opportunity'. Met andere woorden: daar wij in uitvoerende zin niet langer betrokken kunnen en mogen zijn bij de sociale stijging van kinderen in achterstandsgebieden, hebben we de verantwoordelijkheid om de 'opportunity' te organiseren. Ter illustratie: we kunnen de Trudo Weekendschool niet meer sponsoren, maar niets belet ons om goede docenten uit ons netwerk te rekruteren en private partijen te bewegen de weekendschool te ondersteunen. In Woensel-West hebben we een andere oplossing bedacht: daar wordt de uitvoering verricht door klanten van Trudo, als tegenprestatie voor een huurkorting. De figuur van huurkorting in ruil voor een tegenprestatie van de huurder zullen we in de toekomst breder inzetten. 

Het garanderen van de betaalbaarheid is de eerste strategische keuze die we gemaakt hebben. In toenemende mate is dat een van de belangrijkste zorgpunten voor huishoudens met een lager inkomen. Maar, en dat is de betekenis van 'mixed income', niet in gebieden waarin de onderkant van het inkomensbouwwerk geconcentreerd is. De problematiek die in deze gebieden aan de orde is overschaduwen de toegevoegde waarde van de betaalbaarheid van de woningen. Om die reden is 'mixed income' de tweede belangrijke strategische keuze van in de nieuwe visie van Trudo. Met Slimmer Kopen realiseren we dat doel in de volle breedte van ons bezit, ook op complexniveau. En dat genereert een ander gevoel dan een traditioneel gedifferentieerde buurt.