HOME > Over Sint Trudo > Visie > 1. Affordable housing

Affordable housing

We gebruiken het begrip affordable housing omdat het zowel om 'bereikbaarheid' als om 'betaalbaarheid' gaat. Die dubbele betekenis van affordable housing is bij Slimmer Kopen® essentieel. De korting maakt de koopwoning in eerste instantie bereikbaar voor huishoudens die 'te groot voor servet, maar te klein voor tafellaken' zijn. Precies voor die kloof biedt Slimmer Kopen® een oplossing. 

Maar ook de betaalbaarheid is van enorm belang. Wanneer we internationaal rondkijken kan geconstateerd worden dat onder invloed van de toenemende urbanisering de huur- en koopprijzen enorm stijgen. De meest extreme voorbeelden zijn Hong Kong, London, Parijs en Berlijn in Europa, de Australische steden Perth en Sydney, de Canadese steden Toronto, Montreal, Vancouver, NYC en San Francisco in de USA en een beetje Amsterdam in Nederland.

In Hong Koning, London en San Francisco is het effect van die enorme stijging het beste zichtbaar: mensen met een bescheiden inkomen moeten 'kleiner' gaan wonen, krijgen een substantieel hogere huurquote (van onder de 30% naar 40%, 50% of meer) en worden steeds meer naar de periferie van de stad gedrongen. Een onderzoek van Harvard laat zien dat de huurquote voor 11 miljoen huishoudens in de USA van 37% in 2003 naar meer dan 50% gestegen is. In Miami betaalt een derde3 van de huurders meer dan 50% van het inkomen aan huur. Met andere woorden: de 'costs of living' voor de lagere inkomensgroepen zijn in de grotere steden heel rap aan het stijgen. Bij die kosten van levensonderhoud moeten ook (1) de transportkosten betrokken worden die gemaakt moeten worden om van de periferie naar het werk, de kinderopvang of de school te komen. En (2) de factor 'tijd' die nodig is voor diezelfde dagelijkse activiteiten.

In de Nederlandse steden is die druk op de woningmarkt ook voelbaar, maar zijn deze enorme stijgingen niet aan de orde. Dat heeft in de allereerste plaats te maken met de omvang van de sociale woningvoorraad (ca. 40%) en met het overheidsbeleid, met name het huurbeleid. Als gevolg daarvan zijn die enorme stijgingen alleen zichtbaar in de vrije sector van economisch sterke regio's, zoals Amsterdam en Utrecht. Zo zijn in Amsterdam de prijzen van de vrije sector huur aan het stijgen naar ca. 20 euro per m2! Indirect zet dit een forse druk op de sociale sector, zoals de omvang van illegale verhuur.

Alhoewel de grootstedelijke problematiek rondom huren in Eindhoven e.o. niet aan de orde zal het  ook in onze stad 'druk' op de woningmarkt worden. Die druk wordt mede veroorzaakt door forse aantal klanten die met een 'voorrangsrecht' de beschikking over een woning krijgen. En ook al zijn huurquotes, zoals in eerder genoemde steden, niet aan de orde het thema betaalbaarheid wordt als prioriteit nr.1  door onze klanten gerangschikt. In de debatten met stakeholders rondom de nieuwe visie zijn een  aantal piketpalen geslagen om die ambitie 'betaalbare huren' concreet te maken.  

Zo zullen we de huren voor de huishoudens met een bescheiden inkomen onder de aftoppingsgrens   houden; dat is de grens waarbij een optimum aan huurtoeslag verkregen wordt, waardoor de netto huur (huurprijs minus huurtoeslag) voor de laagste inkomens ca. 300 euro per maand is. 

Een verschuiving van kosten, van huur naar servicekosten, is bij Trudo niet aan de orde. Sterker nog: de afgelopen jaren hebben we de servicekosten voor de grondgebonden woningen afgeschaft, zoals glasfonds, rioolontstopping, bijdrage CV. De komende jaren willen we een vergelijkbare  policy voeren met betrekking tot de vastgoed gebonden servicekosten bij appartementencomplexen. Het thema verduurzaming is bij Trudo geen centraal  thema. Dat neemt niet weg dat we op dit terrein al jarenlang redelijk actief zijn. De komende jaren willen we, gekoppeld aan het (planmatig en mutatie-) onderhoud met intelligente maatregelen het energieverbruik gefaseerd terugbrengen.

Ook blijven we de bestendige gedragslijn volgen om de huren slechts inflatoir te verhogen. Daarvoor vragen we  wel een tegenprestatie van de huurder, zoals de automatische incasso, geen stornering, en aanlevering van emailadres en bankgegevens.

Dat die huur- en kooplasten betaalbaar zijn, is niet alleen van belang voor de klant, maar ook voor de lokale economie, temeer daar het gemiddeld besteedbaar inkomen van de Eindhovenaar fors onder het landelijk gemiddelde ligt (plek 334 van de 408 op de lijst). Ook uit concurrentiele overwegingen is het aantrekkelijk dat de huisvestingslasten in Eindhoven op een relatief laag niveau liggen.


(1) Primaire doelgroep:
- Eenpersoons < € 21.950
- Meerpersoons < € 29.800
- Eenpersoonsouderen < € 21.950
- Meerpersoonsouderen <€ 29.825

(2) Lower middel-class : inkomen > primaire doelgroep < € 43.602 en <

(3) Aftoppingsgrens:
- € 576,87 voor een en tweepersoonshuishoudens
- € 618,24 voor drie en meerpersoonshuishoudens