Onze financiële resultaten in 2013

Tabel: het resultaat

Positief resultaat uit kernactiviteiten

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening noemen we binnen Trudo al jaren de cijfers ‘boven de streep’. Conform het Jaarplan 2013 zou dat positief moeten zijn. Het resultaat uit de kernactiviteiten, exclusief verkoop (zie hieronder), komt uit op € 902.296 positief.

In dat resultaat zijn alle kosten van de kernactiviteiten meegenomen, inclusief de out of pocketkosten van leefbaarheid. Uiteraard zijn de investeringen van de kernactiviteiten stedelijke vernieuwing, uitbreiding en bijzondere projecten niet verdisconteerd in dit resultaat.

Het resultaat onder de streep (het boekhouden voor gevorderden) bestaat uit het boekhoudkundige resultaat uit verkoop, waardemutaties van het vastgoed en het resultaat uit deelnemingen.

Boekhoudkundig resultaat Verkoop negatief
De kernactiviteit verkoop heeft, tegen de achtergrond van de economische recessie, de financiële crisis en de malaise op de woningmarkt, een topjaar gehad. Maar liefst 556 transacties hebben in 2013 plaatsgevonden. Niettemin is het boekhoudkundig resultaat in de resultatenrekening € 4.667.093 negatief. Zoals ook vorige jaren al gemeld komt dat doordat, als gevolg van boekhoudspelregels, wel alle kosten, maar niet alle opbrengsten rond verkoop in het resultaat worden meegenomen.

Alleen bij marktconforme verkoop worden zowel kosten als opbrengsten meegenomen in het resultaat. Bij Slimmer Kopen® in de bestaande voorraad alleen de kosten. Bij nieuwbouw Slimmer Kopen® wordt het verkoopresultaat meegenomen in het resultaat. Dat is de korting minus het verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten.
In het resultaat van € 4.667.093 negatief zit € 86.226 aan opbrengsten uit marktconforme verkoop. Aan de kostenkant heeft circa € 1,1 miljoen betrekking op het opknappen van de Schubertlaan. De kosten van het verkoop gereed maken, zoals bodemonderzoek, bouwtechnische keuringen, taxatie- en makelaarskosten bedroegen in 2013 € 2,1 miljoen. Ten slotte was het resultaat op de verkochte sociale nieuwbouwwoningen in 2013 circa € 1,5 miljoen negatief.

Bovenstaand schema toont in hoofdlijnen hoe Verkoop als gevolg van de boekhoudspelregels moet worden meegenomen in de Winst- en verliesrekening, dan wel in de Balans.

4 x waardemutatie
Ook de waardeveranderingen van Slimmer Kopen®, het sociaal vastgoed, het commercieel vastgoed en projecten in ontwikkeling wordt meegenomen in de bepaling van het resultaat. Dat noemen wij de cijfers ‘onder de streep’. Waarom? Omdat het geen daadwerkelijke kasstromen zijn.

Waardemutatie Slimmer Kopen®
Ten eerste de waardemutatie van Slimmer Kopen®. Op de balans zien we de post Onroerende Zaken Verkoop onder Voorwaarden aan de debetzijde (€ 297.171.588). Dat is de waarde van ons Slimmer Kopen®-bezit. Deze is gelijk aan de koopprijs die vervolgens jaarlijks wordt geïndexeerd met de verkoopindex Noord-Brabant.
Aan de creditzijde op de balans zien we de post ‘Terugkoopverplichting’ woningen Verkoop onder Voorwaarden (€ 297.551.425). Ook die wordt jaarlijks gewaardeerd. Net als elk jaar hoort hier weer de opmerking bij dat er feitelijk geen sprake is van een terugkoopverplichting maar van een terugkooprecht, maar dat we sinds 2011 door KPMG worden gedwongen om het als ware het een ‘terugkoopverplichting’ op de balans te zetten.
In 2013 was er aan de debetzijde van de balans sprake van een daling van de waarde van ons Slimmer Kopen® bezit met € 19.877.101. Als gevolg hiervan daalde aan de creditzijde ook de waarde van de ‘terugkoopverplichting’, namelijk met € 17.023.871. Het saldo van deze twee waardeveranderingen van € 2.853.230 negatief wordt als waardemutatie van Slimmer Kopen® ten laste van het resultaat gebracht.

Waardemutatie sociaal vastgoed
Ten tweede de mutatie van de (bedrijfs)waarde van het sociaal vastgoed. De bedrijfswaarde verandert jaarlijks als gevolg van een jaar opschuiven en de actualisering van de uitgangspunten en parameters. In 2013 was er bovendien sprake van een aantal specifieke wijzigingen in de bedrijfswaarde. Zo worden we vanaf de jaarrekening 2013 verplicht de verhuurdersheffing tot einde exploitatiedatum in te rekenen in de bedrijfswaarde (dit zorgt voor een verlaging van de bedrijfswaarde met maar liefst € 46,3 miljoen), terwijl we dit niet compenseren door een huurverhoging boven inflatie. Ook hebben we als gevolg van met name de reorganisatie lagere bedrijfslasten kunnen inrekenen in de bedrijfswaarde. Per saldo is de verandering van (bedrijfswaarde) van onze sociale huurwoningen € 3.659.097 negatief.

Waardemutatie commercieel vastgoed
Ten derde de waardemutatie van het commercieel vastgoed. De marktwaarde van het commercieel vastgoed is € 1,5 miljoen lager dan een jaar geleden. Daarnaast is er in 2013 commercieel vastgoed in exploitatie genomen (dure lofts en 1e verdieping Gerard) wat door de waarderingswijze (marktwaarde in de verhuurde staat = 65% van de WOZ waarde) meteen moest worden afgewaardeerd met € 3,9 miljoen. In totaal komt de waardemutatie van het commercieel vastgoed hiermee uit op € 5.423.956 negatief.

Waardemutatie projecten in ontwikkeling
En ten vierde de waardemutatie van projecten in ontwikkeling. Deze bedraagt over 2013 € 45.215.789 positief. Dat bedrag is vooral het resultaat van de vrijval van de voorziening ‘onrendabele top’ voor een bedrag van € 43,1 miljoen doordat we drastische keuzes in onze investeringsstrategie hebben doorgevoerd. Daarnaast was er in 2013 sprake van een correctie van de afboeking van de plankosten (€ 2,1 miljoen) doordat we afgedragen BTW uit voorzichtigheid hadden afgeboekt, maar dit in 2013 hebben kunnen terugvorderen.
Uit oogpunt van voorzichtigheid hadden we reeds in 2012 alle bestaande en nog te verwerven (contractueel verplicht) grondposities afgeboekt naar € 0. Zo zijn alle risico’s – zo al aan de orde – uit de ontwikkelposities afgedekt.

Resultaat uit deelnemingen
Tot slot wordt ook het resultaat uit deelnemingen meegenomen. Dat is in totaal € 5.949.419 negatief. Ook binnen de Trudo Holding kunnen we onderscheid maken tussen cijfers boven en onder de streep. Het resultaat uit verhuur en beheer (boven de streep) in Trudo Holding BV zou in 2013 € 0,5 miljoen positief zijn, ware het niet dat als gevolg van het faillissement van het hotel in De Lichttoren € 0,9 miljoen aan de voorziening dubieuze debiteuren is toegevoegd.

Het resultaat uit verhuur en beheer in de holding kwam daarmee in 2013 uit op € 0,4 miljoen negatief. Daarnaast zijn er nog opbrengsten en uitgaven onder de streep. Dit betreft ten eerste de investeringen. In 2013 zijn de laatste investeringen in het Klokgebouw van circa € 3,6 miljoen verricht. Deze investeringen zijn rechtstreeks ten laste van het resultaat gebracht. Ten tweede is er onder de streep per saldo € 1,7 miljoen (positief) resultaat op verkoop van onroerend goed gerealiseerd. Ten derde is de marktwaarde van het commercieel onroerend goed in de holding in 2013 gedaald met € 0,8 miljoen.

En ten slotte heeft Trudo in 2013 door de herstructurering van de holding alle externe financieringen binnen de holding kunnen aflossen. De aflossing van deze financieringen ging gepaard met afwikkelingen van de bijbehorende renteswaps. De kosten van de afkoop van deze renteswaps in 2013 bedroegen € 2,7 miljoen. Trudo Holding beschikt na afwikkeling van deze renteswaps niet meer over derivaten en zal deze ook niet meer afsluiten (Stichting Trudo heeft nooit derivaten gehad). Daarnaast heeft de herstructurering ervoor gezorgd dat de rentelasten in de holding dusdanig zijn verlaagd dat daardoor vanaf 2014 een positieve exploitatie ontstaat.

Dit alles leidt tot het navolgende resultaat: 23.565.290 positief.