Onze financiële resultaten in 2015

Positief resultaat uit kernactiviteiten

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening noemen we binnen Trudo al jaren de cijfers ‘boven de streep'. Het resultaat uit de kernactiviteiten, exclusief verkoop (zie hieronder), komt uit op € 5.837.789 positief.
In dat resultaat zijn alle kosten van de kernactiviteiten meegenomen, inclusief de out of pocketkosten van leefbaarheid. Uiteraard zijn de investeringen van de kernactiviteiten stedelijke vernieuwing, uitbreiding en bijzondere projecten niet verdisconteerd in dit resultaat.

Het resultaat onder de streep (het boekhouden voor gevorderden) bestaat uit het boekhoudkundige resultaat uit verkoop, waardemutaties van het vastgoed en het resultaat uit deelnemingen.

Boekhoudkundig resultaat Verkoop negatief

De kernactiviteit verkoop heeft wederom een topjaar gehad. Maar liefst 604 transacties hebben in 2015 plaatsgevonden. Niettemin is het boekhoudkundig resultaat in de resultatenrekening € 905.067 negatief. Zoals ook vorige jaren al gemeld komt dat doordat, als gevolg van boekhoudspelregels, wel alle kosten, maar niet alle opbrengsten rond verkoop in het resultaat worden meegenomen .
Alleen bij marktconforme verkoop worden zowel kosten als opbrengsten meegenomen in het resultaat. Bij Slimmer Kopen® in de bestaande voorraad alleen de kosten. Bij nieuwbouw Slimmer Kopen® wordt het verkoopresultaat meegenomen in het resultaat. Dat is de korting minus het verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten.

Het negatieve boekhoudkundige resultaat komt door de ca. € 1,7 miljoen aan kosten voor onder meer bodemonderzoek, technokeuringen, taxaties en makelaardij. Daarnaast zijn er in 2015 nieuwbouwwoningen met Slimmer Kopen® verkocht. Door de verstrekte korting is het negatief resultaat van € 0,05 miljoen ten laste van het resultaat verantwoord. Aan de andere kant bedroeg het resultaat uit marktconforme verkoop € 0,9 miljoen positief.

4 x waardemutatie

Ook de waardeveranderingen van Slimmer Kopen®, het sociaal vastgoed, het commercieel vastgoed en projecten in ontwikkeling wordt meegenomen in de bepaling van het resultaat. Dat noemen wij de cijfers ‘onder de streep'. Waarom? Omdat het geen daadwerkelijke kasstromen zijn.

Waardemutatie Slimmer Kopen®

Ten eerste de waardemutatie van Slimmer Kopen®. Op de balans zien we de post Onroerende Zaken Verkoop onder Voorwaarden aan de debetzijde (€ 342.351.061). Dat is de waarde van ons Slimmer Kopen®-bezit. Deze is gelijk aan de koopprijs die vervolgens jaarlijks wordt geïndexeerd met de verkoopindex Noord-Brabant.
Aan de creditzijde op de balans zien we de post ‘Terugkoopverplichting' woningen Verkoop onder Voorwaarden (€ 347.065.928). Ook die wordt jaarlijks gewaardeerd. Net als elk jaar hoort hier weer de opmerking bij dat er feitelijk geen sprake is van een terugkoopverplichting maar van een terugkooprecht, maar dat we sinds 2011 door de accountant worden gedwongen om het als ware het een ‘terugkoopverplichting' op de balans te zetten.
De waardemutatie met betrekking tot Slimmer Kopen®, die het gevolg is van de verkoop- en terugkoop van woningen en de feitelijke waarde mutatie van de verkochte Slimmer Kopenwoningen®, bedroeg in 2015 € 2.823.791,- positief.

Waardemutatie sociaal vastgoed

Ten tweede de mutatie van de marktwaarde van het sociaal vastgoed. Deze is € 14,0 miljoen hoger dan een jaar geleden. Dit komt door de waardestijging als gevolg van het aantrekken van de woningmarkt.

Waardemutatie commercieel vastgoed

Ten derde de waardemutatie van het commercieel vastgoed. De marktwaarde van het commercieel vastgoed is € 10,0 miljoen hoger dan een jaar geleden. Dit is het gevolg van het feit dat ook de markt voor commercieel vastgoed over zijn dieptepunt heen is.

Waardemutatie projecten in ontwikkeling

En ten vierde de waardemutatie van projecten in ontwikkeling. Deze bedraagt over 2015 € 16,9 miljoen negatief. Dit is het resultaat van ten eerste een daling van de marktwaarde van grondposities met € 5,5 miljoen als gevolg van het aanpassen van investeringsplannen. Ten tweede worden investeringen in gebiedsontwikkeling, haalbaarheidsonderzoeken en tijdelijk gebruik direct ten laste van het resultaat worden genomen. Dit bedroeg in 2015 € 3,9 miljoen. En ten derde was de marktwaarde van het in 2015 opgeleverde vastgoed € 7,5 miljoen lager dan de stichtingskosten.

Uit oogpunt van voorzichtigheid hadden we reeds in 2012 alle bestaande en nog te verwerven (contractueel verplicht) grondposities afgeboekt naar € 0. Zo zijn alle risico's - zo al aan de orde - uit de ontwikkelposities afgedekt.

Resultaat uit deelnemingen

Tot slot wordt ook het resultaat uit deelnemingen meegenomen. Dit betreft het totale resultaat van Trudo Holding BV, Trudo Monumenten BV, VB&T Allianties BV en de CV Tivolikerk.
Het totale resultaat uit deelnemingen is in totaal € 645.239 positief.

Dit alles leidt tot het navolgende resultaat: € 15.572.214 positief.