Onze financiële resultaten in 2014

Positief resultaat uit kernactiviteiten

Het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening noemen we binnen Trudo al jaren de cijfers ‘boven de streep’. Het resultaat uit de kernactiviteiten, exclusief verkoop (zie hieronder), komt uit op € 5.413.116 positief.

In dat resultaat zijn alle kosten van de kernactiviteiten meegenomen, inclusief de out of pocketkosten van leefbaarheid. Uiteraard zijn de investeringen van de kernactiviteiten stedelijke vernieuwing, uitbreiding en bijzondere projecten niet verdisconteerd in dit resultaat.

Het resultaat onder de streep (het boekhouden voor gevorderden) bestaat uit het boekhoudkundige resultaat uit verkoop, waardemutaties van het vastgoed en het resultaat uit deelnemingen.

Boekhoudkundig resultaat Verkoop negatief

De kernactiviteit verkoop heeft wederom een topjaar gehad. Maar liefst 640 transacties hebben in 2014 plaatsgevonden. Niettemin is het boekhoudkundig resultaat in de resultatenrekening € 1.871.889 negatief. Zoals ook vorige jaren al gemeld komt dat doordat, als gevolg van boekhoudspelregels, wel alle kosten, maar niet alle opbrengsten rond verkoop in het resultaat worden meegenomen.

Alleen bij marktconforme verkoop worden zowel kosten als opbrengsten meegenomen in het resultaat. Bij Slimmer Kopen® in de bestaande voorraad alleen de kosten. Bij nieuwbouw Slimmer Kopen® wordt het verkoopresultaat meegenomen in het resultaat. Dat is de korting minus het verschil tussen marktwaarde en stichtingskosten.

Het negatieve boekhoudkundige resultaat komt door de ca. € 1,2 miljoen aan kosten voor onder meer bodemonderzoek, technokeuringen, taxaties en makelaardij. Daarnaast zijn er in 2014 nieuwbouwwoningen met Slimmer Kopen® verkocht. Door de verstrekte korting is het negatieve resultaat van € 0,6 miljoen ten laste van het resultaat verantwoord.

4 x waardemutatie

Ook de waardeveranderingen van Slimmer Kopen®, het sociaal vastgoed, het commercieel vastgoed en projecten in ontwikkeling wordt meegenomen in de bepaling van het resultaat. Dat noemen wij de cijfers ‘onder de streep'. Waarom? Omdat het geen daadwerkelijke kasstromen zijn.

Waardemutatie Slimmer Kopen®
Ten eerste de waardemutatie van Slimmer Kopen®. Op de balans zien we de post Onroerende Zaken Verkoop onder Voorwaarden aan de debetzijde (€ 315.471.727). Dat is de waarde van ons Slimmer Kopen®-bezit. Deze is gelijk aan de koopprijs die vervolgens jaarlijks wordt geïndexeerd met de verkoopindex Noord-Brabant.
Aan de creditzijde op de balans zien we de post ‘Terugkoopverplichting' woningen Verkoop onder Voorwaarden (€ 321.377.603). Ook die wordt jaarlijks gewaardeerd. Net als elk jaar hoort hier weer de opmerking bij dat er feitelijk geen sprake is van een terugkoopverplichting maar van een terugkooprecht, maar dat we sinds 2011 door de accountant worden gedwongen om het als ware het een ‘terugkoopverplichting' op de balans te zetten.
De waardemutatie met betrekking tot Slimmer Kopen®, die het gevolg is van de verkoop- en terugkoop van woningen en de feitelijke waarde mutatie van de verkochte Slimmer Kopenwoningen®, bedroeg in 2015 € 2.440.822,-.

Waardemutatie sociaal vastgoed
Ten tweede de mutatie van de marktwaarde van het sociaal vastgoed. Deze is € 18,0 miljoen hoger dan een jaar geleden. Dit komt doordat er woningen zijn gesloopt (-/-€ 2,8 miljoen) en door de waardestijging door het aantrekken van de woningmarkt € 20,8 miljoen.

Waardemutatie commercieel vastgoed
Ten derde de waardemutatie van het commercieel vastgoed. De marktwaarde van het commercieel vastgoed is € 3,5 miljoen hoger dan een jaar geleden. Dit is het gevolg van het feit dat ook de markt voor commercieel vastgoed over zijn dieptepunt heen is.

Waardemutatie projecten in ontwikkeling
En ten vierde de waardemutatie van projecten in ontwikkeling. Deze bedraagt over 2014 € 4.977.356 negatief. Dit is het resultaat van een waardeverandering commercieel vastgoed in ontwikkeling van € 5,3 miljoen negatief. Dit met name het gevolg is van een lagere waardering van de waarde van de verworven grondpositie op Vredeoord. Daarnaast wordt de waardemutatie van projecten in ontwikkeling veroorzaakt door vrijval van de voorziening ‘onrendabele top'.
Uit oogpunt van voorzichtigheid hadden we reeds in 2012 alle bestaande en nog te verwerven (contractueel verplicht) grondposities afgeboekt naar € 0. Zo zijn alle risico's - zo al aan de orde - uit de ontwikkelposities afgedekt.

Resultaat uit deelnemingen
Tot slot wordt ook het resultaat uit deelnemingen meegenomen. Dit betreft het totale resultaat van Trudo Holding BV, Trudo Monumenten BV, Trudo Lichttoren BV, Trudo Vastgoed BV en Trudo Allianties BV.
In 2015 zal Trudo Lichttoren BV gaan fuseren met Trudo Monumenten BV. Daarop voorsorterend is eind 2014 het commerciële vastgoed van de Lichttoren BV verkocht aan Trudo Monumenten BV. Daardoor vinden er ultimo 2014 geen activiteiten meer plaats in Trudo Lichttoren BV. De lening, die was overgebleven in Trudo Lichttoren BV en de nog verschuldigde rente is in 2014 kwijtgescholden door Trudo Holding BV.
In Trudo Vastgoed BV vinden geen activiteiten meer plaats. In 2015 zal Trudo Vastgoed BV fuseren met Trudo Holding BV.
Het totale resultaat uit deelnemingen is in totaal € 423.214 positief.

Dit alles leidt tot het navolgende resultaat: € 22.930.911 positief.