Onze resultaten in 2012

Tabel: het resultaat

‘We behalen een positief resultaat uit gewone bedrijfsvoering'. Zo beloofden we het in ons Jaarplan 2012. Zwarte cijfers ‘boven de streep'. En daar zijn we in geslaagd.

Positief resultaat uit kernactiviteiten
Het resultaat uit onze kernactiviteiten – exclusief de kernactiviteit Verkoop – is immers € 5,5 miljoen positief. Dat is de optelsom van voornamelijk huuropbrengsten (ca. € 30,5 miljoen) minus personeelskosten, onderhoudskosten, financiële baten en lasten en overige bedrijfskosten. Alle kosten van onze kernactiviteiten zijn dus in die € 5,5 miljoen meegenomen, inclusief onze uitgaven voor leefbaarheid en emancipatie. De nieuwbouw in het kader van de Stedelijke vernieuwing, Uitbreiding en Bijzondere projecten zijn uiteraard niet verdisconteerd in het resultaat. Wel de rente en aflossing die daarvoor betaald moet worden.   

Boekhoudkundig resultaat Verkoop negatief
Het boekhoudkundige resultaat uit de kernactiviteit Verkoop is negatief: € 5,1 miljoen.
Het negatieve boekhoudkundige resultaat komt door het opknappen van de Julianastraat en Schubertlaan (€ 3,9 miljoen) en ca. € 1,4 miljoen uit kosten voor onder meer bodemonderzoek, technokeuringen, taxaties en makelaardij. De opbrengsten van marktconforme verkoop bedroegen in 2012 niet meer dan een kleine € 230.000.

Gemeld kan worden dat we met Slimmer Kopen®, ondanks de economische recessie, de financiële crisis en de malaise op de woningmarkt een topjaar achter de rug hebben. Er vonden maar liefst 573 Slimme transacties plaats; éénderde van alle NVM-transacties in Eindhoven!  Het financieel resultaat van deze transacties is verwerkt in de cijfers.

4 x waardemutatie
Ook de waardeveranderingen van het sociaal vastgoed, het commercieel vastgoed, Slimmer Kopen en projecten in ontwikkeling wordt meegenomen in de bepaling van het resultaat. Dat noemen wij de cijfers ‘onder de streep’. Waarom? Omdat het geen daadwerkelijke kasstromen zijn.

Waardeverandering sociaal vastgoed
De eerste waardemutatie is de verandering van de waarde van het ‘sociaal vastgoed’. Ofwel de schommelingen in waarde van ons bezit aan sociale huurwoningen. Toepassing van de accountancy spelregels heeft tot gevolg dat de waarde van ons sociaal vastgoed (exclusief desinvesteringen) is gestegen met € 4,1 miljoen.

Waardeverandering commercieel vastgoed
De tweede waardeverandering die verwerkt wordt in het resultaat is de waardemutatie van het commercieel vastgoed. Die waarde wordt voor de grotere objecten bepaald door taxaties van het bezit in verhuurde staat. Die taxaties vielen door de verslechterde marktomstandigheden zo’n € 4,5 miljoen lager uit dan het jaar daarvoor. Daar staat een aardige meevaller in de vorm van een eenmalige BTW-teruggave voor de Lichttoren tegenover: € 1,2 miljoen. Het totale rekensommetje levert een waardedaling op van circa € 3,8 miljoen.

Waardeverandering Slimmer Kopen
Sinds de jaarrekening 2011 wordt Slimmer Kopen opgenomen op de balans. Aan de debetzijde wordt de koopprijs opgenomen en jaarlijks geïndexeerd met de verkoopindex Noord-Brabant. Aan de creditzijde wordt de terugkoopverplichting opgenomen. Ook die wordt jaarlijks gewaardeerd. De daling van de marktwaarde van ons Slimmer Kopen bezit verminderd met de waardedaling van de terugkoopverplichting levert een saldo op van ca. € 3.9 miljoen negatief.

Waardeverandering projecten in ontwikkeling  
Deze post is ruim € 23 miljoen negatief. Dat bedrag is het resultaat van:
- afboeking van de plankosten uit 2012 (- € 2,2 miljoen)
- afwaardering van grondposities (- € 24,4 miljoen) en
- onttrekking aan de voorziening ‘onrendabele top’ (+ € 3,6 miljoen).
Uit een oogpunt van voorzichtigheid hebben we alle bestaande en nog te verwerven (contractueel verplicht) grondposities afgeboekt naar € 0. Zo zijn alle risico’s – zo al aan de orde – uit de ontwikkelposities afgedekt.

Ontwikkelposities die we niet hebben afgeboekt zijn de projecten VoltaGalvani en Landhof Zuid. De landbouwgronden in Best en Lungendonk zijn op € 5/m² gewaardeerd.