De vermogenspositie van Trudo per 31 december 2012

Tabel: De vereenvoudigde geconsolideerde balans

De debetzijde
Aan de debetzijde van de balans staat de waarde van het sociale vastgoed, het commerciële vastgoed, Slimmer Kopen en projecten in ontwikkeling. Bij elkaar opgeteld is dat ca. € 678 miljoen. Elk onderdeel heeft zijn eigen waarderingsmethodiek.

De creditzijde
De creditzijde behoeft meer uitleg, met name de posten langlopende leningen, voorzieningen en de terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden.

Langlopende leningen
De omvang van het vreemd vermogen binnen Stichting Trudo bedroeg
€ 123.173.337, tegen een gemiddelde rente van 3,53%. Zonder derivaten of andere risicovolle constructies. Dat is per verhuureenheid € 18.000.
Binnen Trudo Holding BV is ca. € 35 miljoen geleend tegen een variabele rente. Het renterisico van de variabele rente is afgedekt door middel van renteswapcontracten.
In totaal is € 158 miljoen geleend. Daar staat een WOZ waarde tegenover van € 932 miljoen.

Voorzieningen
Een volgende post aan de creditkant is de post ‘Voorzieningen’: € 64,1 miljoen. Dat is de oorlogskas voor nieuwe projecten. Het bedrag is opgebouwd uit € 48,5 miljoen als ‘voorziening onrendabele investeringen’. Met die voorziening boeken we na de oplevering van een sociale huurwoning in één keer de onrendabele top af van de investering af over de gehele verwachte economische levensduur. De exploitatie van een sociale huurwoning is onrendabel daar de huurprijs van de woning niet dekkend is voor de kosten.

Verder is € 15,6 miljoen gereserveerd voor aangegane verplichtingen tot aankoop van grondposities in de toekomst.

Terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden
Die post heeft betrekking op de woningen die met het label Slimmer Kopen verkocht zijn. Die post bedraagt € 290 miljoen.

Hier is een toelichting op zijn plaats, aangezien de term ‘terugkoopverplichting verwarring schept. ‘Trudo heeft met Slimmer Kopen® nooit een terugkoopplicht. De koper heeft een aanbiedingsplicht en Trudo heeft een voorkeursrecht. Ook al maken we daar in de praktijk altijd gebruik van, we zijn op geen enkele wijze verplicht om terug te kopen. En indien we een Slimmer Kopen woning niet terugkopen heeft dat geen invloed op de waarde aan de debetzijde van de balans, daar in dat bedrag de verstrekte korting niet is meegenomen. De nieuwe accountancyregels verplichten ons Slimmer Kopen® op deze manier op de balans op te nemen.