trudo financieel

Door verhuurders- en saneringsheffingen, oplopend tot een bedrag van circa € 5 miljoen per jaar, was Trudo genoodzaakt zijn financiële huishouding drastisch te wijzigen. Dat hebben we in 2013 gedaan via de volgende strategische financiële keuzen:

• de verhuurders- en saneringsheffingen worden niet betaald uit de opbrengst van de verkoop van het vastgoed, maar moeten voor 100% uit de reguliere huurexploitatie worden bekostigd;
• bij de huurexploitatie wordt voor de lange termijn uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid;
• een afslanking van het werkapparaat moet op korte termijn circa € 2,5 miljoen besparen;
• de beoogde investeringen in het verduurzamen van de voorraad worden getemporiseerd;
• op het onderhoud wordt NIET bezuinigd;
• de organisatiekosten worden kritisch tegen het licht gehouden (geen kaasschaafmethode);
• extra aflossingen van vreemd vermogen, met het doel de rentelasten drastisch te beperken;
• en in het verlengde daarvan een drastische sanering van de ontwikkelingsportefeuille.

Besparing
Onze corporatie heeft het opvangen van het jaarlijks af te dragen bedrag aan heffingen van circa € 5 miljoen dus vooral gezocht in reorganisatie en in het terugbrengen van rentelasten. In 2013 hebben we hiertoe al een eerste slag gemaakt. De in 2013 doorgevoerde reorganisatie levert een jaarlijkse besparing op van circa € 2,5 miljoen. Door deze besparing en een aantal aanvullende maatregelen hebben we de netto bedrijfslasten kunnen terugbrengen naar een bedrag van € 992 per eenheid.

Ook in de Holding hebben we in 2013 forse veranderingen doorgevoerd. Om te beginnen is de holdingstructuur fors vereenvoudigd. Daarnaast hebben we in 2013 in de Holding al het vreemde vermogen, circa € 35 miljoen, afgelost. Hiermee wordt jaarlijks circa € 2 miljoen bespaard aan rentelasten. In de Holding zit nu uitsluitend nog eigen vermogen. We verwachten voor zowel de korte als de lange termijn in de Holding een positieve cashflow. We gebruiken deze om in de periode 2014-2016 circa € 5 miljoen van de leningen af te lossen die de Holding bij de toegelaten instelling heeft.

Met de aanvullende maatregelen zullen we, naast de besparing van € 2 miljoen aan rente in de Holding, in de toegelaten instelling vanaf 2016 aanvullend € 1 miljoen in 2016 en € 1,5 miljoen in 2018 aan rentelasten besparen.

Meerjarig perspectief
Bovenstaande strategische keuzen hebben geleid tot het volgende perspectief voor de periode 2014-2016.

We verwachten dat de jaarlijkse huurinkomsten in de periode 2014-2016 redelijk stabiel blijven. In totaal zullen de huurinkomsten in die drie jaren circa € 99 miljoen bedragen. De exploitatiekosten zijn fors omlaag gebracht en bedragen in de periode 2014-2016 naar verwachting circa € 63 miljoen.

De verkoop van huurwoningen blijft in de periode 2014-2016 naar verwachting vrij stabiel. We denken daarmee in die periode in totaal circa € 42 miljoen aan inkomsten te genereren.

Het investeringsprogramma is zeer fors teruggebracht tot een bedrag van circa € 28 miljoen voor de periode 2014-2016.

Het verschil tussen huurinkomsten en exploitatiekosten (circa € 36 miljoen) en het verschil tussen verkoop en investeringen (circa € 14 miljoen) gebruiken we om circa € 50 miljoen aan vreemd vermogen af te lossen. Hierdoor kunnen we fors besparen op rentelasten. De betaalde rente in de periode 2014-2016 zal ongeveer € 14 miljoen bedragen, de ontvangen rente circa € 4 miljoen.

De verwachting is dat Trudo in 2014 uitkomt op een resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (inclusief rente) van € 8.406.000 positief. Bekijk hier onze begroting voor 2014.

Minimale risico’s
De financiële risico’s bij onze corporatie zijn minimaal. We hebben geen onverkochte nieuwe koopwoningen. Onze grondposities voor toekomstige projecten staan voor € 0 op de balans. We hebben geen derivaten. Binnen de toegelaten instellingen heeft Trudo nooit derivaten gehad, de vier derivaten binnen de Holding zijn in 2013 beëindigd. De buffer die Trudo heeft aan verstrekte kortingen in het kader Slimmer Kopen® (een bedrag van circa € 140 miljoen) is niet meegenomen op de balans. Ten slotte heeft Trudo een voorziening (onrendabele top) van € 74.234.000 en een bestemmingsreserve van € 45.335.000.